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地价监测管理股努力钻研 解决难题
作者:内蒙古乌兰浩特市国土资源局 王 铁    发布于:2016-11-15 12:21:42    文字:【】【】【

地价监测管理股工作人员在审核评估报告中遇到了难题:由于规划调整,开发地块中建筑的摆放位置与层数都发生了较大的变动,我局要对此宗地的土地出让合同进行变更,由于我局已不开展这项业务,因此需要中介评估机构进行评估。

    待估项目经过了多次规划条件和土地利用条件的变更。在最终确定的批准调整时日,该地块的综合容积率由原来出让时的1.4增至2.0,而在总用地面积不变的情况下,商业用地分摊面积减少,住宅用地分摊面积增加。委托方提供的中间资料又较为混乱,参算地价指标数据难以准确衡量和选取。在这种情况下,我们查阅了历年来出台的关于土地使用条件改变补缴地价款的文件,此类评估在《土地估价规程》中没有相关规定,只有《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》在“已出让土地补缴地价款”这一项中做了简要的技术思路指引:“用途与容积率同时调整的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积,加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定:新容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价,原容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价。旧用途楼面地价,按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定”。

    为保证评估过程合理和结果可靠,防止国有资产流失,地价监测管理股股长王铁向自治区评估行业的专家进行了技术咨询。经本股室业务人员分析研究,又反复与作业单位交流探讨,最终理清了变更基础数据和此项评估的计算公式,即“新用途楼面地价×新增建筑面积+(新用途楼面地价-旧用途楼面地价)×原建筑总面积”,并以此技术路线为根据确定了土地用途变更和容积率变更补交地价款的评估方法。

   

    最终,我股终于圆满完成了此次报告的审查工作。评估机构也对我股工作人员的钻研精神和业务水平给于了高度的评价。 (内蒙古乌兰浩特市国土资源局   王  铁)

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